Wenn aufgrund des Virus Veranstaltungen abgesagt werden, wenn Buchungen storniert oder wenn Verträge nicht mehr erfüllt werden, müssen Auftraggeber wie Auftragnehmer über die Rechtsfolgen nachdenken. Im Folgenden sind hierzu einige grundsätzliche Erwägungen festgehalten.

Fallkonstellation: Ein Unternehmen hat für seine jährliche Hausmesse mit einigen Hundert Kunden und Interessenten eine Halle sowie rund 100 Hotelzimmer in einem Veranstaltungshotel gebucht. Nach der Buchung und zeitlich vor dem Tag der Veranstaltung tritt eine Allgemeinverfügung des Landes in Kraft, die die Durchführung von Veranstaltungen und Messen und/oder die Ansammlung von Menschen mit mehr als zwei Personen aufgrund des Corona Virus untersagt. Muss das Unternehmen die Miete für die Halle und die Hotelzimmer dennoch bezahlen?

Es gilt der zivilrechtliche Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind („pacta sunt servanda“). Demzufolge müsste das Unternehmen grundsätzlich den Mietzins zahlen, wenn nicht eine der folgenden Ausnahmen greift:

Zu allererst könnte im Mietvertrag selbst eine Möglichkeit des Mieters zur Stornierung vorhanden sein. Viele Hotels bieten die Möglichkeit einer kostenfreien Stornierung mit bestimmten Fristen vor dem Tag des Nutzungsbeginns. Allerdings sind solche Regelungen nicht zwingend und das Unternehmen hat keinerlei Anspruch auf eine kostenfreie oder auch nur mit geringeren Kosten verbundene Stornierungsregelung im Vertrag bzw. in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Oftmals ist eine Stornierung auch mit erheblichen restlichen Kosten für den Mieter verbunden, so dass sie häufig unattraktiv erscheinen dürfte.

Ist eine solche vertragliche Regelung nicht vorhanden, kommen die gesetzlichen Regelungen zur Anwendung. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter seinen Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn ihm der vertragliche Gebrauch der Mietsache nicht gewährt oder wieder entzogen wird. Kann der Mieter also fristlos kündigen, wenn er aufgrund der behördlichen Untersagung die Mietsache nicht mehr nutzen darf?

Nach der bisherigen Rechtsprechung führt ein behördliches Eingreifen nur dann zu einem Mangel der Mietsache, wenn (1) die behördliche Maßnahme ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache hat, (2) der Vermieter auf Grund des Mietvertrags verpflichtet ist, für diejenigen Umstände einzustehen, auf deren Fehlen oder Vorliegen sich die behördliche Maßnahme bezieht, (3) die Behörde tatsächlich tätig geworden ist und der vertragsgemäße Gebrauch hierdurch tatsächlich beeinträchtigt ist.

Im Falle einer behördlichen Anordnung, die die Durchführung von öffentichen Veranstaltungen oder die Vermietung von Hotelzimmern ganz allgemein untersagt, ist fraglich, ob ein innerer Zusammenhang mit der im Einzelfall gemieteten Halle oder den konkret gebuchten Hotelzimmern besteht. Der Umstand, dass der Mieter die Halle und die Hotelzimmer nicht nutzen kann, folgt nicht zwingend aus der Beschaffenheit der konkreten Mietsache selbst, wenn auch ein Zusammenhang mit der „Gattung“ Veranstaltungsort bzw. „Treffpunkt vieler Menschen“ vorhanden sein dürfte. Allerdings dürfte es an der zweiten Voraussetzung fehlen, denn es wäre sicherlich davon auszugehen, dass der Vermieter jedenfalls für diesen Hinderungsgrund nicht einzustehen hat. Somit könnte es also – zumindest nach der bisher vorliegenden Rechtsprechung – an den Voraussetzungen für eine Kündigung seitens des Mieters aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fehlen.

Etwas anderes könnte gelten, wenn der Mietvertrag dem Vermieter ausdrücklich oder aufgrund der Umstände die Verantwortlichkeit für die Nutzungsmöglichkeit (also bspw. zum Zwecke der Durchführung der Messe) auferlegt. Hier kommt es aber sehr auf die Formulierung bzw. die Umstände des Einzelfalls an. Regelmäßig übernimmt der Vermieter nicht das Risiko für die Verwendungsabsicht des Mieters.

Unabhängig von einer Kündigung des Mietvertrags könnte allerings eine so genannte Unmöglichkeit der Leistung eintreten. Zu denken ist hierbei an eine Allgemeinverfügung der Gemeinde oder des Landes, die etwa den Betrieb von Hotels und Veranstaltungshallen generell untersagen würde. In einem solchen Fall kann je nach Einzelfall der Mietzweck, also bspw. die Nutzung der Halle für Veranstaltungen sowie die Nutzung der Zimmer zur Unterkunft, infolge einer behördlichen Anordnung nicht mehr erreicht werden. Hierin könnte eine (ggf. vorübergehende) Unmöglichkeit der vermieterseitig geschuldeten Pflicht zur Überlassung der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Zweck zu sehen sein (§ 275 Abs. 1 BGB). Gesetzliche Folge wäre, dass der Mieter von der Gegenleistung befreit wäre, also von der Zahlung der Miete – und zwar für die Dauer der Unmöglichkeit (§ 326 Abs. 1 1. Halbsatz BGB).

Auch denkbar wäre, dass ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) vorliegt, nämlich wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, [sich] nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert [haben] und … die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen [hätten], wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Es ist vorstellbar, dass die grundsätzliche Verwendungsmöglichkeit einer Halle als Veranstaltungsort bzw. eines Hotelzimmers als Unterkunft für Teilnehmer einer Messe zur Grundlage eines derartigen Mietvertrags werden, selbst wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag steht. Sofern der Mietvertrag noch vor dem Ausbruch des Corona Virus abschlossen worden ist, waren behördliche Anordnungen der aktuellen Dimension wohl auch nicht vorauszusehen. Rechtsfolge wäre zunächst ein Anspruch beider Parteien auf Anpassung des Vertrags (§ 313 Abs. 1 BGB). Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil den Mietvertrag auch kündigen (§ 313 Abs. 3 BGB). Auch in diesem Falle würde der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete frei.

In beiden vorgenannten Fällen (Unmöglichkeit bzw. Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage) könnte der Mieter schon gezahlte Mietzinsen vom Vermieter ganz oder teilweise zurück verlangen (§ 326 Abs. 4 BGB bzw. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Allerdings muss auch gesagt werden, dass behördliche Anordnungen, wie sie aktuell aufgrund des Corona Virus ergehen, in der deutschen Rechtsgeschichte keine vergleichbaren Präzedenzfälle haben. Somit wird sich erst noch zeigen, wie die Rechtsprechung derartige Fälle entscheiden wird. Denkbar ist auch, dass der Gesetzgeber insoweit neue Regelungen treffen wird.

Verwendungshinweis:

Dieser Text dient als Beitrag zur Auseinandersetzung mit der Corona Krise. Er ersetzt nicht eine auf den jeweiligen Fall zugeschnittene Prüfung und stellt ausdrücklich keine Rechtsberatung für den Einzelfall dar.

Das Corona (Covid-19) Virus und die Rechtsfolgen bei den Leistungspflichten
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